在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细地理解阅读近期的学区房市场 。
在过去的7月第三周，学区房市场相比上周成交量出现小幅回升，因为上周天气稍有降温，对带看工作有一定利好，市场成交也稍有回升，但比例很小，仅有10%左右。总体市场交易量相比6月仍有不小差距，和往年正常市场相比，也有接近30%的降幅，市场成交的复苏依然缓慢且具备挑战性。
价格方面，其实从二季度开始，市场行情报价就从始至终保持稳定，而受到政策利好的影响，多数业主心态也有一定变化。“以价换量”是从去年下半年到今年一季度最主流的成交方式，但在进入7月后，这样的成交占比开始减少，对成交量产生了一定影响。业主觉得既然现在房贷利率也很低，市场有很多利好政策，议价空间就可能会减少，这对于部分想以低价捡漏的购房客户来说，购房难度有所上升。
另外，市场整体也受到了一些热点新盘开盘较少、以及交付等其他因素的影响，置换需求和节奏也有所放缓。
一线名校当中，力学二十九中的成交依然领先，周成交量达到5套左右，比上周增加2套，而拉小的成交统计有3套。从7月成交来看，力学二十九中的成交数量接近拉小二十九中的两倍。
成交量为何会有如此分化？原因主要在于：一是低总价房源的消化造成拉小二十九中和力学二十九中的总价接近。而拉小因为一校三址的原因，使市场中的客户群体总价相对接近的情况下，更愿意选择力学；
二是从居住环境上看，力学的施教区相对规整一些，且大多数已出新完毕，所以看房感受度更好。
从成交户型上看，低总价的两房仍然占据成交的绝对主力，也就是550万左右的两房是市场需求的重点价格段；三室房源的成交占比和上周相比稍有上升，650万以内是三室房源的价格线㎡的三房总价差距不大，都在650万上下，之间差距可能就几十万元，可见总价在学区市场还是占有决定性因素。
琅小目前成交较少，本月仅有2套，且都是接近千万的大户型，说明购房客户在出手时对实际居住功能上比较在意。芳小则继续保持稳定的成交，两房和三房的占比也较接近，500万左右的两房及600万以内的三房是需求主力。
从成交量上看，7月的一线%左右的下降，跟上周基本相当，天气及主力需求房源选择面下降有一定关系。
二三线名校中，二线双学区房市场成交量迎来小幅上升，双汇文、银城汇文、游小钟英等，和上周及上个月相比均有近20%的成交上升。一定的议价空间、多样的户型选择、相对较好居住环境是成交上升的关键因素。
双汇文市场成交中，两室房源和三室房源的成交占比基本相当，500万左右的小两房、600万左右的正规小区大两房，还有700万左右的三房是成交的主力价格的范围。而银城汇文则仍以400万以内的单室、500万左右的两室房源成交为主。相比龙江板块，新街口的游小钟英成交总价更低一些，400万左右的两房是成交的主力，双学区市场的代表学区也明显出现了价格梯次。
其他二三线单学区市场成交较稳定，稍有上升，是上周学区房市场成交小幅上升的带动主力。
初中学区房市场中，树人、二十九中、汇文相比上月同期交易量会降低，低总价房源的消化及供应不足是主要的因素，特别是二十九中和树人板块，在5、6月份月均成交量都突破了50套，且以低总价房源为主。但进入7月后，350万以内的房源基本没什么选择了，因此影响市场交易量。
而其他区域的头部初中，科利华、钟英的房源供应比较充裕，所以市场成交保持着基本稳定。另外像一初、九初等二线初中的市场还相对来说还是比较活跃，基本保持6月同期成交水平，较为稳定。低总价房源的供应在初中市场也是很重要的成交因素。
近期北京发布讯息，说9月开学之后，在全市各区将开展教师交流轮岗。重点内容主要有两点，第一就是在2021年8月，东城、密云已经推动试点，今年4月，西城、朝阳、海淀等6个区加入试点范围。参考之前各区发布的情况，由于要考虑到教师的生活、工作等问题，目前教师轮岗还是以区内为主。第二，轮岗的比例一般在5%~10%左右，这是一个预计比例，正常一个200人教师团队的学校预计有10名左右教师会参与轮岗。
为什么像多校划片教师轮岗的政策会在北京、深圳这样的城市率先实施？最重要的核心是作为一线城市，人口增加压力较大，又逢2015年二胎政策放开，带来一线城市、包括部分强二线城市近几年入学人口的集中，学区房的热度因此较热，再加上部分炒作因素在内，所以过去两年学区房市场行情报价出现异常上升，且的确造成了教育不均衡的问题，这样的问题一定会倒逼政策发力。
多校划片、教师轮岗都是通过试点以当地市场的反馈来看，对头部的名校价格、甚至整个市场的确起到一定抑制作用，且教育均衡有较有力的推动，但也有削峰填谷的现象。就是多校划片、在同区域范围内教师轮岗，有一定的概率会带动好的学校价格下降，但是附近的或者是稍远的、相对弱一些的学校成交价格反升，这就是“削峰填谷”。
此外，部分基础教育特别好的行政区域，有成为学片房的可能。因为教师轮岗制目前是以行政区作为范围划分，在同一行政区内做教师资源的流动，这样就会导致教育比较强的区，优势会更加明显。
当然我们只是分析它的可能性，有有利的一面自然也有一定可能会有产生“副作用”的可能性，大家需要理性参考。
其实南京很早就有多校划片和教师轮岗制了，可能从十几年前就已经提出了这个概念。我们也可以看到的例如在教育集团政策的推动下，一大批名校分校的成长，其实就有着教师支持的先例，这是很明显的。无论是琅琊路小学的最早的分校芳草园、力学的分校凤凰花园城、拉小的分校银城小学，都是有很多老师、甚至管理团队的支持，这已经是在1999、2000年左右的时间，也就是20年前完成的。
后期一些市属高中教育集团，无论是附中教育集团，附中的仙林、金中仙林、附中的新城、奥体板块，以及金中的河西，包括后期的南外的河西等等，都有一定的教师支持，所以才会使得教育集团化分校能够在一段时间发展之后取得相当的好的成绩。
第二教育集团化的实施，是有效解决了教育公平和均衡的问题的。南京原本最早可能就几所小学可选择，但随着教育集团化的推进，20年左右的时间线推进，南京成长了非常多的名校。近两年各区也都在区内形成了教育联盟、教育集团，或依托更大的市属高中教育集团来不断推进。应该说南京的教育均衡已做得很好。
