①估价人员资格；②估价对象界定；③估价所依据的资料的质量；④估价假定前提和限制条件；⑤市场分析；⑥估价技术路线、方法选择及运用；⑦地价确定的理由；⑧估价结果；⑨估价报告的逻辑性
为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告做全面审核，并确认估价结果的合理性。
土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。估价报告审核的内容和要求如下：
估价报告的合法性是指估价报告应遵循合法性原则，符合有关法律和法规和政策的规定。
(1)估价机构。在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告加盖估价机构公章；分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。
(2)估价人员。估价师注册应在有效期内；至少有2名执业土地估价师签字；回避与自己有利害关系的业务。根据《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发[2008]14号）规定：“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应通过实践考核，并进行执业登记；只有经过执业登记的土地估价师，才能在土地估价报告上签字，承担法律责任。”
(3)宗地产权。具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现行法律、法规，并就假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报告中完整披露。
(4)宗地用途。待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。
(5)宗地处分。应依据有关规定法律、法规允许的处分方式来进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评估、抵押价格评估等。
估价报告的合法性是指估价报告应遵循合法性原则，符合有关法律和法规和政策的规定。
(1)估价机构。在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告加盖估价机构公章；分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。
(2)估价人员。估价师注册应在有效期内；至少有2名执业土地估价师签字；回避与自己有利害关系的业务。根据《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发[2008]14号）规定：“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应通过实践考核，并进行执业登记；只有经过执业登记的土地估价师，才能在土地估价报告上签字，承担法律责任。”
(3)宗地产权。具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现行法律、法规，并就假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报告中完整披露。
(4)宗地用途。待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。
(5)宗地处分。应依据有关规定法律、法规允许的处分方式来进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评估、抵押价格评估等。
(1)估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，需要正确地设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠；此外，估价结果是在特定的估价目的、估价对象、市场条件和估价期日下形成的，因此，估价报告需要说明应用估价结果的限制条件，以防错用乱用滥用。
要求：估价的假定前提和限制条件只能根据估价的需要设置，而不是无关的或是胡乱假设；采用假设的理由应充分，并阐述清楚；有关假设和限制条件的信息，在估价报告中披露完整；假设和限制条件与法律、法规和有关政策规定不发生冲突。
(2)技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方法。
要求：估价技术思路正确，方法选择合理；选择估价方法的理由应充分，并阐述清楚。
(3)市场分析。市场分析不应当只是泛泛的土地市场分析，而应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价对象所在区域和同一供需圈的市场情况做分析。市场分析应反映地价变化的趋势、变化的程度，并与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等统一。
(4)参数确定与估算过程。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。
(5)估价结果的确定。能够使用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结果无论是相差较大还是较接近，都应当首先分析各估价方法的适宜性。许多估价报告没有分析权重确定的理由。
要求：确定估价结果的方法要合理，理由充分，说明清楚；估价结果与地价定义要一致。
对××厂的土地使用权价格做评估。（为提供参考依据，未说明估价目的的应用方向）
1．本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
2．本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
4．本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
5．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠
××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5 km。
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂，评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证（应为国有土地使用证）号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601 m2，其中估价对象勘测定界面积为7477 m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628 319 m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40 108 m2，西区勘测定界面积为24 449 m2。
(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12 km，××口岸约l km，距x×大桥约3.5 km。
(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72 034 m2，其中南区7477 m2，北区40 108 m2．西区24 449 m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
（区域因素与个别因素混淆[其中：将个别因素（宗地形状、面积）列入了区域因素；将区域因素（环境条件）列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途]
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场行情报价信息相对丰富，故选用市场比较法。同时依据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
根据影响工业用地地价的重要的因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1-14所列）。
（应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。在选取的实例中，实例3超过了规定年限（5年）。）
经对表1-25中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表1-26。
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数
成本逼近法是指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
⑨征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/ m2。
(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，利息= 199.2×10. 08%×1+110×10. 08%×1=31.2(元／m2)利息计算中“利息率”的确定无依据
(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则：投资利润=（土地取得费用十土地开发费用）×12%一(199. 2+110)×12%=37.1（元/ m2）利润率的确定没有依据
成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益，此处应该和前面重复，可以不作为错误列出
上述两种方法评估结果分别为563.7元/m2和377.5元／m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果是合理的，则待估土地单位面积地价为563.7元/ m2。由于待估土地总面积为72 034 m2，则评估总价格为40 605 565.8元。
